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全税租赁（韩语：전세／传贳）是指将住宅价格的一部分作为押金委托给他人，租借他人住宅居住，合同期满后返还押金的住宅租赁类型。因为交付的押金数额很大，所以不用缴纳月租。全税制度是非常具有韩国特色的租赁方式，在中国等其他国家没有此种制度。
韩国全税制度的起源源于1876年江华岛条约之后。当时，由于釜山、仁川、元山等3个港口的开港、日本人居留地的建设、农村人口的移动等因素，首尔人口急剧增加，形成了住宅租赁关系。朝鲜末期的全税价格因瓦房和草房而异，一般房价的一半左右为全租价格，但贵的地方接近房价的7、8成。全税期限通常为1年，也有不规定期限的情况。此后，在6·25战争和产业化过程中，城市的住宅难问题加剧，因此全税制度完全站稳脚跟。
随着近年韩国物价的上涨，韩国全税房子越来越少，更多的房东更愿意接受月租的形式。但韩国全税制度仍然盛行。韩国根据地区全税房价价格差距很大。
根据韩国经济TV的报道，首尔公寓的全税房价价格在各区之间最多相差3倍以上。瑞草区最贵，道峰区相对来说最便宜。根据房地产R114统计，首尔公寓的全税房价平均每户为6亿4千991万韩元。其中，瑞草区的全税房价最高，达12亿5千192万韩元。江南区(10亿9千196万韩元)、龙山区(8亿4千447万韩元)、松坡区(8亿208万韩元)紧随其后。在首尔，全税房价最低的地方是道峰区(3亿5千946万韩元)，瑞草区和道峰区之间的全租房价价格差距约达3.5倍。
对于租户，韩国全税房方式最大的好处是不用每月缴纳房租。在银行利率并不高的现今社会，全税房让租户每月可以省下一大笔开支。另外，购买房屋需要缴纳房产税等维持费用，不少在韩国的人愿意选择全税租房形式。
那么全税租房时有哪些法律风险呢，我们整理如下：
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风险点 |
应对方案 |
备注 |
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住宅状况确认 |
确认是否为无证非法建筑物，无许非法建筑物不适用《住宅租赁保护法》，很难保护保押金 |
cloud.eais.go.kr
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合同签署 |
约定优先偿还权确保方法等事项，并提供保护承租人押金的信息 |
rtms.molit.go.kr
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抵押权、全税权等优先债权 |
发生全税押金损失时，根据抵押权等物权顺序进行偿还；因此可以确认比押金优先的债权规模，并推测可以收回的押金金额规模。 |
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出租人是否欠税 |
未缴纳的税金比承租人的押金优先偿还；推测发生全税损失时承租人可以偿还的金额。 |
国税 www.hometax.go.kr 地方税 www.wetax.go.kr |
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合同当事人是否为租赁人本人或代理人 |
租赁人本人，以登记簿副本及身份证确认；代理人，以委任状、印鉴证明书等确认，押金汇款时确认是否以租赁人（代理人）名义开户 |
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房地产中介机关是否合法正常营业 |
在未登记及停业中介机关签约时，如果发生中介事不能得到补偿。韩国公认房地产中介师协会可以确认中介机关登记及是否正常营业 |
www.nsdi.go.kr
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租赁申报 |
租赁申报是法律义务。保证金超过6,000万韩元或月租超过30万韩元时，从合同签订之日起30天内，租赁人和承租人义务申报合同内容的制度；违反时最多罚款100万韩元 |
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迁入申报 |
迁入申报是法律义务。自申报事由发生之日起14日内申报、违反时最多罚款5万韩元如果不申报迁入，承租人的押金将得不到保护 |
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全税押金返还担保 |
承租人不能向房东收回押金时，保证机构将全额返还押金 |
首都圈的押金最高可达7亿韩元，非首都圈的押金最高可达5亿韩元（住宅城市保证公社标准）。 |