法律热线：
无论是在韩国租用办公场所、布局商业选址，还是为企业员工安排住所，很多人最怕的就是遇到房东突然赶人，或者坐地起价。但其实，只要你懂一点韩国法律，就能避开这些坑。
今天我们就来展开聊聊，韩国法律到底给了租客哪些"特权"？
对于在韩租住的企业主、投资者或驻外人员来说，韩国的《住宅租赁保护法》就是你的最强后盾。如果你租的房子快到期了，法律赋予了你一项非常强大的权利——合同续约请求权。
在租赁合同期满前的 6个月至2个月 之间，你可以向房东提出续约要求。原则上，除非房东有法定的正当理由，否则不能拒绝你的续约请求。这项权利只能行使1次，而成功续约后的租赁存续期间依法为 2年。换言之，只要你愿意，基本可以安稳地住满 4年（首签2年 + 续约2年）。
此外，如果房东趁机大涨房租怎么办？法律明确规定，在这种续约情况下，租金和保证金的涨幅，绝对不能超过现有金额的 5%。而且这个5%是上限，地方政府甚至还可以根据当地情况出台条例，规定更低的涨幅上限。
如果你在韩国租赁商铺进行经营，商铺的稳定性往往直接关系到经营与发展。韩国的《商铺建筑物租赁保护法》给出的保护力度则更强。
商铺租客可以在租赁期满前的 6个月至1个月 内要求续约。同样的，房东没有正当理由不得拒绝。而且商铺的"续约请求权"更加强大，其允许在包含首次租赁期在内的总租赁期不超过10年的范围内，持续行使这项权利。这也意味着，承租人在依法合规经营的前提下，能够在同一商铺内稳定经营较长时间，有效降低因租期问题被迫搬迁的经营风险。
和住宅一样，商铺续约时的租金和保证金涨幅，同样被限制在原金额的 5% 以内。
虽然法律对承租人整体有保护的倾向，但这种保护并不是无底线的。如果你作为租客违反了基本义务，房东依然有权拒绝续约。以下这些 "雷区" 千万不要踩：
1. 拖欠租金：这是最常见的问题。对于住宅，如果租客拖欠的租金累计达到 2个月 的金额，房东就可以拒绝续约。而对于商铺，拖欠金额累计达到 3个月 时，房东即可拒签。
2. 偷偷做“二房东”：如果没有经过房东同意，擅自把房子或商铺的全部或一部分转租给别人。
3. 恶意破坏：故意或因重大过失损坏了房屋或商铺。
4. 房东要自住（仅限住宅）：这是一个特殊的豁免条款。如果是住宅，且房东本人（或者房东的父母、子女）确实需要搬进来实际居住，他们是有权拒绝你续约的。不过，如果房东用这个理由把你赶走，转头却高价租给了别人，你可以依法要求房东赔偿你的损失。
5. 其他情形：严重违反承租人义务，或存在导致租赁关系难以继续的重大事由。
在韩国租房，无论是安排商务住所还是布局实体经营，只要你按时交租、爱护房屋，法律为你提供的 "强制续约权" 和 "5%涨租上限" 就能很大程度保障你的权益。
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